王健林发话:三四线城市房产泡沫达前所未有程度

因为发展速度的关系,房地产泡沫已经达到一个前所未有的程度。房地产泡沫不同于股市泡沫,地产是实体式的,我们需要逐渐减少泡沫。

2016年是房地产市场极不平凡的一年。一方面是一线城市楼市继续疯狂,地价不断攀升,"地王"频现,另一方面则是面对过度火爆的房地产市场,监管层的各种调控政策随之而来。>>高层罕见发声、地方出手,楼市泡沫到底是怎么来的?

王健林称房地产风险集中在三四线城市

近日,王健林在接受《福布斯》专访时表示,中国一二线城市房地产的泡沫风险较小,但三四线及四五线城市的泡沫已经达到一个前所未有的程度。

王健林称,中国房地产市场是分化的市场,而不是统一的市场。它的情况就像饭店和服装行业一样--不同的地区情况有所不同。在过去,房地产政策是基于全国市场。现在,有些地方的房地产行业在发烧,有的地方还很冷。这清楚地表明了房地产市场的地区差异。

其次,中国房地产市场的风险主要集中在三四线城市以及四五线城市。虽然一二线城市的房价涨得很厉害,但从风险管理和长期投资的角度来看,一二线城市的房地产市场相对安全一些。最近政府出台了一些新的管理政策,以遏制某些城市的房价过快增长。我们必须静观其变,看看这些政策是否能够奏效。房价的快速增长将面临压力,我们还需要观察资金是否会进入供应过剩的城市。

王健林表示,虽然一二线城市存在泡沫,但与此相关的风险较小。真正有问题的是那些县城和小型地级市,那里的风险较大,也不容易被市场消化。原因是后者不是人口流入地,而是人口流出地。其次,因为发展速度的关系,房地产泡沫已经达到一个前所未有的程度。房地产泡沫不同于股市泡沫,地产是实体式的,我们需要逐渐减少泡沫。房地产泡沫崩盘对中国的未来伤害太大。

三四线城市房地产泡沫已在一个个破灭

在2017中国首席经济学家论坛上,国泰君安首席经济学家林采宜在演讲中指出,中国房地产存在泡沫,这点没有争议。

林采宜认为,不同城市有不同前景,对北上广深这些一线城市,按扩展规律还是有扩张空间的。东京、纽约人口集中度就比京沪还高。一线城市因医疗、教育等各方面因素不断吸引人口集中。所以一线城市虽然泡沫不小,但是泡沫不见得说破就破。

二线城市就看运气。目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应,这种溢出效应来自于其交通效率和人口转移。

三四线城市林采宜认为机会是很小的,三四线城市去库存将非常艰难。中国有293个地级市,361个县级市,还有一千多个县,而统计数据远没有覆盖这些。三四线实际库存数量远大于统计。

另一方面,因为教育医疗等各方面福利设施的差异,人口都在往一二线流动。这在构成对大城市需求支撑的同时,也意味着三四线没戏了:房更多,人更少。所以对三四线城市来说,泡沫已经在一个一个破灭。

热点城市楼市降温 三四线城市去库存难

楼市调控在意料之中完成了"跨年",上海、重庆近日纷纷出台新的管理办法为蠢蠢欲动的楼市"疗毒去火",被视为新一轮政策收紧的前兆。业内人士表示,今年的房地产调控或将更加强调"地方主体责任","去库存"仍然将是绝大多数三四线城市楼市政策的主要方向。

中原地产研究中心统计数据显示,2016年多个城市土地出让收入创下历史最高纪录,苏州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆和深圳这9个城市"卖地"收入超过千亿元。

王健林发话:三四线城市房产泡沫达前所未有程度

王健林发话:三四线城市房产泡沫达前所未有程度

2016年9月开始部分城市开始收紧政策。特别是国庆前后,热点城市集中出台了一系列限购、限贷措施,多个城市随后进行了调控升级,中国楼市再次开启"调控时间"。

据统计,从2016年9月至12月底,全国共有近30个城市开启了房地产市场调控,本轮行情中涨势惊人的楼市"四小龙"厦门、南京、合肥、苏州均在此列,有的城市甚至进行了多轮调控。

2016年12月召开的中央经济工作会议明确,要坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

高强度、大范围的调控措施有效遏制了房价上涨势头。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,在因地制宜、因城施策的调控政策作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温,房价走势明显趋稳。

2017年的房地产调控或将更加强调"地方主体责任",各地的调控手段、调控力度都将视当地房地产走势而定,不同城市和区域之间的政策会进一步加大,"去库存"仍然将是绝大多数三四线城市楼市政策的主要方向。

如何抑制楼市泡沫?这五个大招或许有用

2016年中央经济工作会议提出要坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"的定位,确定2017年房地产调控主基调--去库存与防泡沫并举,并加快研究建立长效机制。

业内认为,2017年将是中国楼市小周期调整年。 值得注意的是,会议首提"抑制房地产泡沫""回归住房的居住属性",表明热点城市房价快速上涨已触及"政策红线",预计2017年"房价不止、政策不停",与防控金融风险的宏观背景一脉相承;三四线城市去库存等供给侧结构性改革得以延续,由原来主要政策性支持,此次得以与提高城市"基本面"联系。

如何建立长效机制抑制国内房地产市场的泡沫?苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙认为,中央提出的金融、土地等五个方面将成为房地产市场长效机制的"五大支柱",根据国内外的一些成熟做法和决策部门的政策取向,现对"五大支柱"的前景作个猜想。

第一,建构以住房银行为核心的房地产政策性金融体系。第二,土地供应和土地改革将成为房地产调控的核心工具。第三,以房产税取代土地财政的财税体制改革。第四,鼓励机构化、规模化租赁企业发展,实现住房投资体系多元化。第五,加快推进房地产相关的综合立法程序。

建立房地产市场长效机制兹事体大,涉及到地方政府土地财政、土地改革、中央和地方财权事权划分等事关改革全局的内容,特别是房产税立法作为房地产长效机制的核心内容之一,一旦立法完成并执行,将对房地产市场预期造成较大影响。由此看来,房地产市场长效机制不可能毕其功于一役,决策层短期内将稳住房价上涨势头,以"时间换空间",即以居民收入增长逐渐消化房价泡沫,渐次推进上述相关改革和立法,最终建立房地产基础性制度和长效机制。

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