房价暴涨捡漏“网拍房”你可能遇到五大风险

随着房价快速上涨,在网上拍卖房子或将成为许多经济实力较强的购房者投资买房捡漏的一种时髦方式。前日,在最高人民法院召开的新闻发布会上,最高人民法院执行局局长孟祥表示,人民法院司法拍卖改革应鼓励优先通过网络拍卖的方式处置财产。可以预见,未来将有越来越多的人参与到网上拍卖房产当中。

房价暴涨捡漏“网拍房”你可能遇到五大风险

昨日,记者通过对比发现,网拍房产实际付出成本往往比市场价要低2000元/平方米以上。但是,风险也比正常的房产交易更大。 房屋基本情况:梁女士看上的房子位于东城区火炼树怡丰都市广场,起拍价为81.19万元,建筑面积为115.98平方米,中等装修。

“司法网拍”全过程

第一步:缴纳保证金

7月31日,梁女士准备在淘宝网上参与拍卖一套房子。在缴纳保证金之前,法院组织过一次集体看房,但梁女士错过了。不过,在详细咨询了房子的情况后,当天她还是将15万元保证金提交到支付宝账户当中。她告诉记者,目前该楼盘二手房均价约1.2万元/平方米左右,这套房在她的心理价位是90万元,加上税费,单价在9000元/平方米左右,如果超过这个价格,她将放弃拍卖。

第二步:“网拍”出价

8月1日上午10时拍卖开始,梁女士率先出价,晚上9点多,开始有人跟进加价。“该房拍卖截止时间为8月2日10时,如果有人继续出价,将会延时,那个时候才是加价最激烈的时间。”8月1日晚,梁女士告诉记者,共有5人报名,已有两人加价,还有3人未出手。

第三步:超过心理价位及时停止

8月2日,梁女士坐在电脑前加价,10时是最后的竞拍阶段,梁女士说,结束前的最后半个小时是最激烈的。果然,9时30分时,增加至8人参与竞拍,很快拍卖到了第90轮,这时候的出价已经到达梁女士的心理价位,她决定放弃竞拍。“因为再拍下去就不太划算了。”终于在第100次出价时,有人以94.19万元竞拍成功。

总结:

心态平和 提前定下心理价位

梁女士总结了这次参与拍卖房产的过程,她告诉记者,参与“网拍”就是博运气。运气好没人抢,可能以较低的价格买到房子;但如果有多人竞拍,自己则要适可而止,否则拍出价格高的房子得不偿失。

梁女士建议,在拍卖前最好评估一个心理价位,如果超过心理价位一定要及时停止加价行为,同时,心态也要好,不要因为有人加价,就任意跟风攀比竞拍。

多年从事房地产投资分析工作的业内人士陈秋蓉介绍,如果怡丰都市广场这套房产的原购入成本为40多万元,房地产证过2年,那么这套房产需要缴纳的税费将达到11万元,总价超过了100万元,实际需要支付的成本单价约1万元/平方米,比市场价格仍然便宜了2000元/平方米左右。

算笔账:

成交价120万住宅 税费超10万元

记者在咨询税务局时了解到,通过司法拍卖的物业没有税收优惠。假设通过拍卖行成交,税费由拍卖行代扣代缴,在网上参与司法拍卖成交的房产,没有通过拍卖公司,则由成交人自行缴纳。

房地产投资分析业内人士陈秋蓉为记者算了一笔账,以一套南城100平方米普通住宅为例,原购入成本为55万元,拍卖成交价为120万元,考虑南城税收政策等问题,这套住宅拍卖下来后,在证过两年和未过两年的两种情况下,实际需要支出的成本分别为133.7万元和136.5万元,其中支出的税费分别达到了13万元和16万元,而最后的购房单价为1.33万元/平方米和1.36万元/平方米。不过,按照目前南城高达1.6万元/平方米的住宅均价来看,网拍房的均价仍然比较优惠。

记者眼:

品质好的房子溢价率较高

自去年年中东莞正式试水网拍房以来,已经有多宗法院网拍房成交。法院相关人士告诉记者,网拍房之所以便宜,是因为除了评估价较为合理外,第一次拍卖失败后,法院会降价20%进行二次拍卖,而如果再拍卖不出去,会继续降价,这也导致少数网拍房价格相对市场价低很多。

不过,记者也发现,随着房价的上涨,一些位置较好、总价相对较低的网拍房受到热捧,在首次拍卖时就会拍卖成功,品质较好的房子甚至会引来多人参与竞拍,溢价率较高。一些总价较高,位置较远的房子,拍卖则较为困难,需要降价进行二次、三次拍卖。

“网拍房”可能遇到的五大风险

从事房地产投资分析的业内人士陈秋蓉提醒,由于强制执行司法拍卖的物业的产权关系相对普通二手物业复杂。拍卖前参拍人要充分了解标的物的所有权状况、现状,了解产权人、债务人、承租人、实际所有人等各种关系,认真审核拟参拍物业的交易过户流程、过户需缴纳的税费等情况。

此外,陈秋蓉还专门总结了五点网拍房可能出现的风险。

1.首先是税费比较高,网拍房按照二手房交易进行缴纳税费,没有税收优惠,因此往往一套房子拍下来,可能要缴纳的税费多达十几万元。

2.原业主是否配合。在网上拍卖的公告当中,法院会对房子细节进行说明,在房子的情况说明中会显示“房屋权属人不配合,估价人员不能入室内查勘”等,如果原业主不配合,拍下房子后,可能会面临与原业主的纠纷。

3.看标的物业是否已出租,租户是否配合。如果租户已经给原业主缴足了多年租金,有可能不愿意配合搬离,甚至会要求新业主赔偿租金等。

4.看物业服务公司是否配合。房子拍下来后,要补缴原业主所欠下的物业费,还有之前欠下的水电费等等。

5.了解房子之前有无其他债权人。如果原业主私下抵押了这个房子,那么入住后或还要面临着其他债权人的纠缠。

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