物业服务纠纷高发 业主维权“有道”

对物业公司提供的服务不满意,业主该怎么办?是否可以通过拖欠物业费的方式表达诉求?

近年来,随着人们法律意识的不断增强和物业服务市场竞争愈发激烈,业主与物业公司间的纠纷案件日益增多。记者日前从哈尔滨仲裁委员会获悉,2016年上半年,哈尔滨仲裁委员会共受理案件454件、受案标的额20.32亿元,同比增长超七成。其中,物业服务合同纠纷案件多达74件,占16.30%,居各类案件之首。

吴先生是哈尔滨市南岗区一小区的业主。自2003年起,吴先生便长期拖欠包烧费、车位费、物业费,至2013年止累计拖欠物业公司各种费用22516.64元。此款经物业公司多次索要,吴先生始终未予给付。物业公司于是向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁,请求裁决吴先生支付物业费12794.64元、车位费4400.00元、包烧费5322.00及滞纳金9572.62元。

对此,吴先生表示了反驳意见,称物业公司未按物业合同约定履行其应尽义务,该小区常年脏、乱、差;吴先生居住的屋顶常年漏水,造成家中橱柜及壁纸严重损坏,其多次打电话通知物业公司维修,但物业公司始终未履行维修及维护义务;地下车库常年开启,且车库为单向进出,另一侧租给他人停放车辆,收取费用后归物业公司所有等。故不同意物业公司的仲裁请求,请求仲裁庭依法予以驳回。

此外,吴先生还反请求仲裁庭裁决物业公司赔偿其因漏水导致的维修、更换橱柜等各项经济损失28000.00元,以及由物业公司承担反请求仲裁费用。

经仲裁庭裁决,吴先生给付物业公司物业费12133.32元、车位管理费4200.00元及滞纳金9572.62元;驳回物业公司的其他仲裁请求;驳回吴先生的仲裁反请求。

哈尔滨仲裁委员会在审理物业服务合同纠纷案件中发现,产生纠纷的主要原因有三点:

一是法律法规的规定明显滞后。随着我国经济的发展,物业管理行业迅速发展,但相关法律规定对于管理权限的划分、违约责任的承担等问题缺乏明确的规定,出现问题时相互推卸,造成业主与物业服务公司之间的纠纷不能得到很好的解决。

二是业主委员会的产生不够规范。按照法律规定,业主委员会应由物业管理区域的业主选举产生,但有些业主委员会是如何产生的业主不得而知,部分小区的业主选举权未能实现,导致业主对业主委员会签订的物业服务合同不予认可。

三是物业公司的服务存在瑕疵。部分物业服务公司没有认识到与业主之间的平等关系,经常以管理者的姿态为业主提供“服务”;有些物业服务公司为降低成本雇佣一些非专业的人员,提供的服务与业主的预期之间存在较大差距,业主为了表达自己对物业服务公司的不满而故意拖欠物业费。

哈尔滨仲裁委员会提醒物业公司和业主双方,在物业管理合同的签订和履行过程中,应注意以下三点:

一要加强沟通,避免矛盾。物业公司要向业主公布收费的依据、服务的标准等内容,接受业主的监督,及时向业主了解物业服务中存在的问题。业主在遇到问题时,也要及时与物业公司沟通,发生纠纷时尽量友好协商解决。

二要按时交费,避免违约。业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同对全体业主有效,业主不能以自己不是合同的签订人、自己没有实际入住等原因不交物业费。业主故意拖欠物业费,物业服务公司可以按照法律规定或合同约定请求业主承担相应责任。因此,业主以这种方式表达对物业服务公司的不满并非明智选择。

三要保留证据,依法维权。业主发现物业服务公司提供的服务没有达到物业合同约定的标准时,可以要求物业服务公司承担违约责任或降低收费标准;因物业服务公司违约造成业主人身或者财产损失的可以要求物业服务公司予以赔偿;业主或业主委员会也可以重新选聘物业服务公司。

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